「積水ハウス」賃貸併用住宅の評判と特徴～賃貸アパート比較⑦～

さて、賃貸併用住宅調査シリーズ、

今回は、「積水ハウス」です。

「シャーメゾン」ブランドが人気の積水ハウスさんですが、

賃貸併用住宅に関してはどんな感じなのでしょうか？

さっそく、調べてみました！

「積水ハウス」賃貸併用住宅のタイプ、概要と特徴

タイプ

・プレハブ（鉄骨）

管理方法

一括借上
空室・家賃滞納時にも安定した収入が得られる一括借上スタイルが基本。
借上期間は条件により10年・20年・30年に設定。
（一定の条件を満たせば、更新や再契約も可能。）
ただし地域により、一括借上を適用できない場合もあるとのこと。

概要

社名：積水ハウス株式会社
本社所在地：大阪市北区大淀中一丁目1番88号梅田スカイビル　タワーイースト
資本金：2,025億9120万円
設立年月日：昭和35年8月1日

賃貸併用住宅の特徴

積水ハウスでは、「鉄骨３・４階建て」で賃貸併用住宅に対応しています。

積水ハウスの鉄骨３・４階建て住宅は、重量鉄骨構造「βシステム構法」を採用しています。
フロアごとに柱の位置が変えられるので、例えばフロアによって窓の位置を変えたり、大空間を作ったり、全く違う間取りにしたり・・・といったことがが可能。また、天井の高さもフロアごとに変えられます。

（「積水ハウス」HP）

管理システムの特徴

創立以来233万戸の住まいを建築してきた実績をもとに、

戸建てレベルの居住性能を持つ賃貸住宅ブランド「シャーメゾン」を展開。

入居率は96.5％（2017年1月）を誇る。

賃貸住宅自体は積水ハウスの商品であるが、施工やその後の管理は子会社の積和不動産、

そのサービス部門である「MAST」が担当。

「シャーメゾンWithシステム」として、アパート経営を総合的にサポートする。

建物の保証としては、構造躯体と雨水の浸入を防止する部分について、

品確法で義務化された10年間にさらに10年の保証を加えた「20年保証制度」を適用。

また、その20年終了後も独自の「ユートラスシステム」により、

10年間の再保証が繰り返し受けられる。

その他、全国95ヶ所におよぶカスタマーズセンターや、オーナー専用サイトにより、

オーナーに安心を提供するという。

建物の特徴

賃貸併用住宅商品の3・4階建は重量鉄骨構造「βシステム構法」を採用。

「フレキシブル3・4階」と謳うこの構法は通し柱を必要とせず、柱の位置が自由。

さらに天井高も選べることで、

広々とした大空間や吹き抜け、大開口の確保等を可能とする。

地震にも強く、その耐震性能は高さ60mの高層ビルと同等レベル。

外壁には「シェルテックコンクリート」、「SC25セラミックウォール」の2種類が使われており、

耐火・耐風、ともに高性能を誇る。

遮音に関しては、上階からの衝撃音を大幅に抑える「シャイド55」を標準化。

さらにオプションにて、業界最高水準の遮音性能を誇る「シャイド50」も採用可能。

また、同じくオプションではあるが空気環境に関して、

化学物質の室内濃度を国の指針値より大幅に低減する「シャーメゾンエアキス」も採用可能となっている。

断熱気密性能

注文住宅レベルに合わせるため、賃貸専用建物よりもグレードは上がるようです。

商品説明

BEREO PLUS（ベレオ・プラス）

積水ハウスの3・4階建ては、住宅のみが「BIENA（ビエナ）」、

賃貸や店舗併用商品が「BEREO PLUS（ベレオ・プラス）」となっています。

二世帯・賃貸・店舗すべてを盛り込んだプラン ↓↓

口コミ

良いクチコミ

数社から提案がありましたが、他社はごく一般的な提案で驚きはなかったです。それに対して積水ハウスは、ハイグレード路線で差別化することを明確にし、さらに『30年一括借上システム』も提案してくれたので、安心できましたし信頼感も生まれました。近隣でアパート競争が厳しくなる中で、これならこの先も安心して任せられると思いました。
賃貸部分は完成前に満室になりました。すべて積水ハウスにお任せしているだけで、満室にして経営できているので、『本当に積水ハウスにして良かった！』というのが正直な感想です。

積水ハウスのベレオ・プラスはデザインが良かったですし、賃貸のプランにも大満足。30年一括借上システムなども提案していただき安心感がありました。私は『建物のデザインが街並みに溶け込むような品のいい感じで、何年経っても色あせないものを』とお願いしましたが、その通りの素敵な建物で本当に満足しています。
完成前に満室になるなど、賃貸経営の事業として満足なのはもちろんですが、相続の面からも大満足。自宅部分は冬も寒さを感じることがなく快適そのもので、とても過ごしやすいです。

条件のいい3階にこそオーナーが住み、それ以外を賃貸にすべきという提案が決め手となり、積水ハウスを選びました。他社の提案も私も1階がオーナーで、条件のいい2・3階を賃貸と考えていたので“本当にビックリ！”でした。しかも、容積率は通常は道路斜線で考えるところを、わざわざ天空率という複雑な方法で計算していただいて、『貴重な都心の土地を1㎡たりともムダにしない』という姿勢が感じられ、これは信頼できると思いました。

悪いクチコミ

積水ハウスのシャーメゾンは賃貸の人気も高く、確かに良い建物ですが、建築費もその分高いです。
近隣の賃貸相場が良くて、それなりの賃料が取れる場所なら、建てる価値はあると思います。
家賃保証(30年一括借上げ、サブリース)の広告だとメリットばかりが強調されていますので、オーナーにとって思った程には良いとは言えません。
なぜなら、敷金・礼金はサブリース会社に全て取られてしまい、査定賃料も低めに設定された上に少なくとも賃料の10%は天引きれます。さらに、引き渡し後1～2ヵ月は免責期間となるため、例え満室になっても、オーナーへの支払は行われません。さらに、周辺の賃料相場が下がれば賃料は見直し(値下げ)となり、築年が古くなればまた見直し(値下げ)され、さらに賃料維持のためには色々とリノベーションの要求(条件的にハウスメーカーに依頼する事になる)が入るため、出費が伴ないます。
サブリース契約は隠れたオーナー負担があるため、サブリース会社が有利なように出来ていますので、注意して下さい。
立地の良い場所の優良物件なら、サブリースによる空室補償などなくても、満室にできます。

積水ハウスは当初１０年間は90％の借り上げですが、１１年目～は80％から85％の一括借上げとなりますね。ただ積水ハスは７年ほど前に一括借上げで契約していたオーナーに対して、突然に借上げを解除した前科があり大問題となりました。レオパレスも同じことがありました。積水ハウスさんも、その事件以降は、良い場所以外での一括借上げは行っておりません。

確かに賃貸併用物件も最近あちこちで見かけていますが、その割には空き物件が多く、実際不動産屋さんをのぞくと家賃がかなり下がっている印象を受けます。相続対策とはいえ、駅近新築のマンションの賃貸物件でも月数万円とかですと建築費も出ないのではないかな。大手HMでも一括借り上げとか美味しい話をして建てさせるけど、実際古くなってくると家賃設定を下げたり契約を破棄したりして、その収入もあてにならない。要するに建物で儲けるから一括借り上げなんてどうでも良い訳。時々TVでも土地なしのアパート経営なんて宣伝してるけど、投資だから素人は手を出さないようが良さそうです。

積水ハウスは、ビジュアルが良いんだよね～。

と、以前から思っていたんですが、

ご近所に最近出来た積水のお家はまったくもって見た目普通。

そうか、わー素敵！と思うような家は庶民には手が出せないお値段なんだという現実に、

ましゅ子はようやく気がついたのでした。
（普通の積水だって十分高いでしょうに。泣）

ちなみに今回紹介した「3・4階建て」も結構な高級品だという噂…。

賃貸部分のリスク管理等々、なおさら要注意！ですね。

というわけで以上、「積水ハウス」賃貸併用住宅の評判と特徴についてお届けしました！

では、また～～♪

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